근저당 설정이란? 등기부등본 보기 전 꼭 알아야 할 3가지

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🏠 집을 담보로 대출받을 때 필수! '근저당 설정' 제대로 알고 계신가요? 돈을 빌려주는 사람이 빌려가는 사람의 부동산을 담보로 잡는 근저당 설정이란 무엇인지, 일반 저당권과는 무엇이 다른지 아주 쉽게 풀어서 알려드립니다. 내 소중한 재산을 지키기 위해 꼭 알아야 할 등기 상식, 지금 확인해 보세요!

안녕하세요! 내 집 마련의 꿈을 이룰 때나 급전이 필요할 때, 우리는 보통 은행의 문을 두드립니다. 이때 은행은 "부동산에 근저당을 설정하겠습니다"라는 말을 하곤 하죠.

'저당'은 알겠는데 앞에 붙은 '근(根)'은 도대체 무엇일까요? 이 한 글자 차이가 대출 거래에서는 매우 중요한 역할을 합니다. 오늘은 부동산 거래의 필수 지식인 근저당 설정이란 무엇인지 그 뜻과 특징을 완벽하게 파헤쳐 보겠습니다. 😊

근저당 설정이란? 등기부등본 보기 전 꼭 알아야 할 3가지

1. 근저당 설정이란? (뜻과 기본 개념)

**근저당(根抵當) 설정**이란, 앞으로 생길지도 모를 채무를 담보하기 위해 부동산에 권리를 미리 설정해두는 것을 말합니다. 여기서 '뿌리 근(根)' 자를 쓰는 이유는, 빚이 늘어났다 줄어들었다 하더라도 그 **뿌리(설정된 범위)** 안에서 계속해서 담보를 보장받겠다는 의미입니다.

📌 쉽게 말해 이렇습니다!

은행이 여러분에게 1억 원을 빌려줄 때, 혹시라도 돈을 갚지 못할 상황을 대비해 "이 집은 나중에 우리가 우선적으로 돈을 회수할 권리가 있는 집이다"라고 부동산 등기부등본에 도장을 찍어두는 행위입니다.

 

2. 근저당권 vs 저당권, 무엇이 다를까?

왜 은행은 그냥 '저당권'이 아닌 '근저당권'을 선호할까요? 그 차이를 알면 근저당 설정의 편리함을 이해할 수 있습니다.

구분	저당권 (일반)	근저당권 (실무)
채무액	현재 빌린 금액을 확정 표시	한도 금액(채권최고액)만 설정
변동성	원금을 일부 갚으면 다시 등기해야 함	한도 내에서 증감해도 자동 보장
특징	빌린 돈을 갚으면 즉시 효력 소멸	말소 등기를 하기 전까지 효력 유지

 

3. 꼭 알아야 할 핵심 용어: 채권최고액

등기부등본을 떼보면 실제 빌린 돈보다 더 많은 금액이 적혀 있는 것을 보고 놀라신 적 있으시죠? 이를 **채권최고액**이라고 합니다.

• 📌 보통 대출금의 120~130%:
  은행은 원금 외에도 이자가 연체되거나 경매 비용이 발생할 것을 대비해 실제 대출금보다 20~30% 정도 높게 설정합니다. (예: 1억 대출 시 채권최고액 1억 2천만 원)
• 📌 우선변제의 기준:
  나중에 집이 경매에 넘어가더라도 은행은 이 '채권최고액' 범위 내에서 다른 사람들보다 먼저 돈을 가져갈 수 있는 권리를 가집니다.

 

4. 근저당 설정 시 주의할 점 (꿀팁)

내 소중한 재산을 지키기 위해 이것만은 꼭 확인하세요!

1. **대출 상환 후에는 반드시 '말소 등기'를 하세요:** 돈을 다 갚았다고 해서 근저당이 자동으로 사라지지 않습니다. 별도로 말소 신청을 해야 등기부등본이 깨끗해집니다.
2. **세입자라면 선순위 근저당을 확인하세요:** 내가 이사 오기 전 이미 근저당이 설정되어 있다면, 나중에 보증금을 돌려받을 때 우선순위에서 밀릴 수 있습니다.
3. **담보 인정 비율(LTV) 계산:** 집값 대비 채권최고액이 너무 높다면 소위 말하는 '깡통전세' 위험이 있으니 주의해야 합니다.

 

지금까지 **근저당 설정이란** 무엇인지, 그리고 우리가 등기부등본에서 눈여겨봐야 할 점들은 무엇인지 알아보았습니다. 부동산 거래는 큰돈이 오가는 만큼, 이런 기본적인 용어를 숙지하는 것만으로도 큰 사고를 예방할 수 있습니다.

오늘 내용이 여러분의 안전한 부동산 거래와 현명한 금융 생활에 도움이 되었기를 바랍니다! 더 궁금한 등기 지식이 있다면 언제든 댓글 남겨주세요~ 😊✨

 

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