아파트 근저당 설정이란? 전세계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트

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🏢 아파트 계약 전 필수 체크! '아파트 근저당 설정'을 모르면 보증금이 위험할 수 있습니다. 아파트를 담보로 대출을 받을 때 등기부등본에 기록되는 아파트 근저당 설정이란 무엇인지, 그리고 세입자와 집주인이 각각 주의해야 할 점은 무엇인지 핵심만 콕콕 집어 정리해 드립니다.

안녕하세요! 아파트 전세나 매매 계약을 앞두고 등기부등본을 떼보면, 가장 흔하게 마주치는 용어가 바로 '근저당권설정'입니다. 특히 아파트는 담보 가치가 명확해 은행 대출이 활발한 만큼, 대부분의 아파트 등기부에는 근저당이 잡혀있는 경우가 많죠. 😊

하지만 이 숫자가 내 보증금에 어떤 영향을 주는지, 혹은 내가 집주인으로서 대출을 받을 때 어떤 의미를 갖는지 정확히 아는 분들은 많지 않습니다. 오늘은 아파트 근저당 설정이란 무엇이며, 안전한 거래를 위해 반드시 확인해야 할 수치는 무엇인지 자세히 알아보겠습니다!

아파트 근저당 설정이란? 전세계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트

1. 아파트 근저당 설정이란 무엇인가요?

**아파트 근저당 설정**은 아파트를 담보로 돈을 빌릴 때, 채권자(주로 은행)가 빌려준 돈에 대한 권리를 확보하기 위해 부동산 등기부등본에 기록하는 행위입니다.

💡 핵심 포인트: 왜 '근'저당인가요?

일반 저당권과 달리 '근저당'은 앞으로 발생할 이자나 연체료까지 고려하여 최대 한도액(채권최고액)을 미리 설정해둡니다. 덕분에 대출금이 조금씩 변동되어도 매번 다시 등기할 필요가 없어 실무에서 가장 많이 사용됩니다.

 

2. 등기부등본에서 근저당 확인하는 법

아파트 근저당 설정 내역은 등기부등본의 **[을구] (소유권 이외의 권리에 관한 사항)**에서 확인할 수 있습니다.

• 💰 채권최고액:
  실제 빌린 원금보다 보통 110%~130% 높게 설정됩니다. (예: 2억 대출 시 약 2억 4천만 원 설정) 이는 은행이 이자 연체 등을 대비한 안전장치입니다.
• 👤 근저당권자:
  돈을 빌려준 주체(은행, 보험사 등)가 누구인지 표시됩니다.
• 📅 설정 일자:
  다른 권리(전입신고 등)와 순위를 다툴 때 기준이 되는 아주 중요한 날짜입니다.

 

3. 세입자를 위한 안전성 계산법 (70%의 법칙)

아파트에 근저당이 잡혀있다고 해서 무조건 위험한 것은 아닙니다. 하지만 아래 계산식을 통해 안전한지 꼭 확인해야 합니다.

[ 아파트 근저당 채권최고액 + 내 보증금 ]
≤ 아파트 시세의 70~80%

위 합계 금액이 아파트 매매 시세의 **70~80%**를 넘어가면, 향후 아파트 가격이 하락하거나 경매에 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험(깡통전세)이 커집니다.

 

4. 계약 시 반드시 챙겨야 할 특약

근저당이 있는 아파트를 계약할 때 불안하다면 아래와 같은 특약을 활용해 보세요.

1. **상환 및 말소 조건:** "임대인은 잔금 수령 시 해당 근저당을 전액 상환하고 말소 등기를 신청하며, 그 비용은 임대인이 부담한다."
2. **감액 등기:** 대출을 일부만 갚을 경우, 등기상의 채권최고액도 낮추는 '감액 등기'를 조건으로 걸 수 있습니다.
3. **추가 대출 금지:** "계약일로부터 잔금 및 전입신고 다음 날까지 새로운 근저당 설정을 하지 않는다."

 

지금까지 **아파트 근저당 설정이란** 무엇인지 핵심 내용을 살펴보았습니다. 아파트는 우리의 가장 소중한 재산인 만큼, 등기부등본의 숫자 하나하나가 갖는 의미를 파악하는 것이 안전한 주거 생활의 시작입니다.

계약 전 반드시 등기부등본 [을구]를 확인하시고, 전문가나 공인중개사와 충분히 상의하여 소중한 보증금을 지키시길 바랍니다! 궁금한 점이 있다면 언제든 문의해 주세요. 😊✨

 

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